O que é usucapião?

Talvez você já tenha ouvido falar em usucapião, mas, por ser uma palavra nada usual no vocabulário costumeiro, do cotidiano, muitos acabam por não entender o que realmente significa. Sabe aquela história que você ouviu sobre alguém que “virou dono” de uma terra que pertencia a outra pessoa? Ou de uma família humilde que conseguiu um pedaço de uma fazenda de um latifundiário? Então, a seguir explicaremos como essa figura jurídica funciona!

O que é Usucapião?

Primeiramente, é necessário que fique claro que vamos abordar uma figura relacionada à propriedade, ou seja, a um direito sobre determinada coisa própria, que é, para o Direito Civil Brasileiro, considerada um Direito Real. À grosso modo, usucapião seria uma forma de aquisição de propriedade através da posse da coisa, ou seja, através de seu uso. Não à toa, a origem dessa palavra vem da união de duas expressões do latim, usu e capere, que significam algo parecido a “tomar pelo uso”.

E qual sua origem histórica? De forma bem sucinta, a ideia de usucapião surgiu no direito romano, na Roma Antiga, com a Lei das XII Tábuas, que semeou esse instituto quando criou a prescrição do direito de propriedade na possibilidade do proprietário não exercer a posse daquele bem, móvel ou imóvel. A partir disso, os tempos mudaram, noções sobre o uso de terra, posse e propriedade evoluíram, várias leis foram criadas e lapidaram cada vez mais essa figura, até chegarmos à configuração atual do usucapião.

No direito brasileiro, esse instituto surgiu oficialmente no início do século XX, com o Código Civil de 1916, e se mostrava ainda tímido, nada perto do espaço e da importância que tem hoje em nossa legislação, e com particularidades e características diferentes das atuais.

Curiosidade: A palavra usucapião pertence ao gênero feminino ou masculino? Curiosamente, essa é uma questão ainda aberta nos estudos sobre o instituto, portanto ambos são aceitos. Em toda a legislação romana a palavra “usucapião” aparece no feminino. Já o Código Civil de 1916 trouxe a aludida expressão no masculino, enquanto que o nosso Código Civil atual emprega a palavra no gênero feminino, respeitando a tradição romana. E a opção dos autores mais consagrados também é bem dividida quanto a isso.

Por que ele existe? Quais seus fundamentos?

Para quem tem o primeiro contato com essa figura do Direito Civil, pode parecer ser algo injusto ou que traga uma insegurança jurídica para proprietários de bens imóveis ou móveis; talvez a primeira pergunta que venha à mente seja “como alguém pode deixar de ser dono de algo simplesmente pelo uso da coisa pelo outro?”, mas não é tão simples assim. Isso se explica através de fundamentos do nosso Direito, e o fundamento principal do usucapião está assentado no princípio da utilidade social ou função social da propriedade, que, de modo genérico, seria o fato de uma propriedade implicar a todo detentor de uma riqueza, ou bem, a obrigação, o dever, de empregá-la para o crescimento da riqueza social e para a harmonização e equilíbrio de nossa sociedade.

O embasamento jurídico de existência desse instituto está assentado em nossa Constituição Federal, em seu Art. 5º, XXIII, que dispõe que a propriedade atenderá a sua função social. E, mais especificamente, nosso Código Civil de 2002 proclama que “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais…” (Art. 1228, §1º).

Então, de forma abstrata e informal, seriam esses três fundamentos de existência do usucapião:

• Castigar o proprietário que não utiliza o bem
• Compensar o possuidor que de fato cuida do bem
• Harmonizar as relações sociais

Sugestão: confira nossos posts sobre direitos e deveres individuais e coletivos, garantidos por nossa Constituição Federal em seu Artigo 5º. 

Os pressupostos gerais do Usucapião:

O que pode ser usucapido? O que é necessário para o usucapião existir? Os pressupostos do usucapião, ou seja, os requisitos necessários e subentendidos para que esse instituto realmente faça sentido, são três: coisa hábil ou passível de usucapião, posse e decurso de tempo.

• Quando se fala em coisa hábil, estamos falando sobre o tipo de bem que pode ser objeto de usucapião, e o nosso ordenamento jurídico entende que é todo aquele bem alienável, ou seja, que pode ter seu domínio ou propriedade transferidos a outrem. Em sentido contrário, por exemplo, o sol (por sua própria natureza) ou bens de menores (por lei) são inalienáveis, logo, não são usucapíveis (não são sujeitos ao usucapião).
• Já com relação à posse exercida sobre o bem, não basta simplesmente alguém “ter a coisa consigo, em seu poder” para poder usucapir, pois trata-se da necessidade de uma posse especial, com algumas características específicas. São elas: posse pacífica, ou seja, o proprietário não se opôs àquela posse de outrem. Deve ser contínua, ou seja, sem interrupção, é necessário que o possuidor (aquele que quer usucapir e não é proprietário) tenha a coisa consigo durante todo o tempo necessário (tempo este que vai variar dependendo das particularidades de cada caso e espécie de usucapião) e até o ajuizamento da ação de usucapião. Além da posse com ânimo de dono, ou seja, é exigido que o possuidor que queira usucapir exerça de forma clara e ativa os poderes inerentes à propriedade, tenha a vontade real e explícita de ser dono da coisa e aja como tal.
• Por último, temos o tempo, o lapso temporal. Para que a posse “se transforme” em propriedade é necessário que ela seja exercida por um determinado tempo, prazo. O tempo necessário para usucapir bens móveis ou imóveis, em nosso ordenamento jurídico, variou conforme a época histórica e, hoje, temos várias espécies de usucapião, cada uma exigindo prazos diferentes, sendo o maior deles de 15 anos de posse.

Quais são as espécies de Usucapião?

Aqui vamos entender as especificidades de cada espécie de usucapião e assim ficará mais fácil identificá-las! Em nosso Direito temos três espécies de usucapião de bens imóveis: a extraordinária, a ordinária e a especial, dividindo-se esta em rural, urbana e familiar; além disso, ainda temos o usucapião coletivo e indígena. Entenda os requisitos dessas espécies de forma didática:

• Usucapião Extraordinária (Art. 1238, Código Civil): Posse e tempo de 15 anos. O tempo pode diminuir para 10 anos caso o possuidor tenha estabelecido moradia habitual ou atividade de caráter produtivo na terra. Essa possibilidade de diminuição no prazo é mais um reforço à ideia de função social da posse.
• Usucapião Ordinária (Art. 1242, Código Civil): Posse, tempo de 10 anos, Justo título (materializado em um documento público) e Boa-fé. Mas o que seria esse Justo título? De acordo com o civilista Carlos Roberto Gonçalves, em seu livro Direito Civil BRASILEIRO – Direito das Coisas, seria “aquele título que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não contivesse nenhum vício impeditivo dessa transmissão”. Um exemplo clássico é imaginar um indivíduo que tem uma escritura de compra e venda registrada em Cartório e acredita fielmente ser o novo dono do imóvel em hipótese, porém não imaginava ele que o vendedor não era o verdadeiro dono e a aquisição não se aperfeiçoa e pode ser anulada; temos, nesse caso, um exemplo de justo título e, como ele provocou no adquirente a crença de que era dono, também temos boa-fé.
• Usucapião Especial Rural (Art. 1239, Código Civil): Posse, tempo de 5 anos, área de posse de até 50 hectares, uso da terra para moradia e produtividade econômica conjuntamente e a exigência de não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
• Usucapião Especial Urbana (Art. 1240, Código Civil): Posse, tempo de 5 anos, área da posse de até 250 m², uso para sua moradia ou de sua família e a exigência de não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
• Usucapião Familiar (Art. 1240-A, Código Civil): Posse, tempo de 2 anos, tratar-se um um imóvel urbano de até 250 m², utilização do imóvel para moradia, e a exigência de ter existido uma propriedade anterior comum a duas pessoas casadas ou em união estável e posteriormente ter existido um abandono de lar (voluntário, afetivo, material e econômico) por uma delas. Além disso, é importante frisar que o cônjuge abandonado não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural para poder usucapir.
• Usucapião Coletiva (Art. 10 da Lei 10.257/01 – Estatuto da Cidade): Posse exercida por diversas pessoas, tempo de 5 anos, exigência de que a área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 m² por possuidor e que esses possuidores reivindicantes não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
• Usucapião Indígena (Art. 33 da Lei 6.001/73): Posse, tempo de 10 anos consecutivos e área da posse inferior a 50 hectares.

Além dessas espécies de usucapião de bem imóvel, ainda temos duas formas de usucapião de propriedade móvel (de um veículo, por exemplo). A primeira é a Usucapião Extraordinária, em que os requisitos são basicamente a posse da coisa móvel por um tempo de 5 anos (Art. 1261, Código Civil); e a segunda é a Usucapião Ordinária, na qual exige-se posse, tempo de 3 anos, e existência de justo título e boa-fé por parte do possuidor.

Conseguiu entender o que é e como funciona o usucapião? Deixe suas dúvidas e sugestões nos comentários!

REFERÊNCIAS

Código Civil, Constituição da República Federativa do Brasil, Direito Civil brasileiro – Direito das Coisas (Carlos Roberto Gonçalves), Jusbrasil.