Nesse momento em que nosso país enfrenta um novo aumento de casos da covid-19 o Governo Federal e os governos estaduais e municipais têm intensificado a adoção de medidas sanitárias para restringir a aglomeração de pessoas nos espaços públicos. E, se por um lado esses medidas visam diminuir o número de casos, de outro, têm impactado de forma direta as relações econômicos, já que a interrupções tem dificultado o desenvolvimento das atividades privadas (bares, lojas, shoppings, por exemplo.).
Todos esses fatores criam alterações na condição econômica dos brasileiros. Para tentar lidar com isso, foram editadas algumas legislações para criar soluções temporárias. Enquadram-se nesta situação os contratos de locação (aluguéis) – comerciais e residenciais. Em virtude da diminuição da renda de boa parte da população – em função de reduções de salário, suspensão de contrato de trabalho e demissões – foi editada pelo Governo Federal a lei 14.010/2020. Ela visa criar soluções temporárias para auxiliar tanto o locatário a pagar o aluguel, como o locador a receber o aluguel devido.
Qual o fundamento dessa lei?
O fundamento central se dá pela alteração inicial da condição econômica das partes contratantes (ou seja, a expectativa de renda das pessoas antes da pandemia eram diferentes das atuais). Esta situação tem fundamento na chamada teoria da imprevisão prevista no art. 478 do Código Civil. A previsão do Código Civil reflete essas situações imprevistas a uma situação apta a justificar o término da relação contratual.
Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.
Logo, com o intuito de manter a relação contratual, faz mais sentido pensar em medidas compensatórias para ambas as partes, como sugeriram as legislações editadas no período.
Esta conjuntura vivenciada pela pandemia, vem afetando diretamente as relações contratuais, tais como os contratos de locação, seja de imóveis comerciais ou residenciais. Vejamos algumas das mudanças.
O que diz a LEI 14.020/2020?
A criação da lei nº 14.010/2020, é resultado do projeto de lei nº 1.179/2020 e teve a sua elaboração justificada pelo estado de calamidade pública reconhecido pelo decreto legislativo nº 6/2020 e considerando que a vigência da aludida lei é transitória, a sua vigência está condicionada a duração do estado de calamidade pública.
O objetivo desta lei foi instituir regras transitórias e emergenciais para ser aplicadas nas relações privadas e fomentar soluções temporários para as transformações geradas pela pandemia. Dentro disso, se inserem os contratos de locação, originalmente regulamentados pela lei nº 8.245/91(lei de locação).
É importante ressaltar que as alterações promovidas pela lei nº 14.010/2020 não esgotam as normas já existentes que regulavam estes contratos, como exemplo a já citada lei nº 8.245/91 e os próprios artigos previstos no Código Civil. Ou seja, as demais leis continuam valendo.
Então o que a lei nº 14.010/2020 mudou?
Agora que já apresentamos o que é a lei, podemos tratar de algumas das mudanças promovidas por ela. Vale lembrar que estas regras devem ser observadas caso seja criado um conflito – com justificativa na pandemia da Covid-19 – e a resolução do caso seja encaminhada ao Poder Judiciário por meio de um processo. Isto porque, caso seja realizado um acordo pelas partes, não há limites para criatividade e negociação.
a) Só é possível alegar efeitos econômicos imprevisíveis causados pela pandemia no período posterior ao estado de calamidade pública
Qualquer tentativa de finalizar o contrato ou negociá-lo com base em fatos imprevisíveis, somente pode ser levado em consideração se as consequências causadas pelo fato imprevisível ocorreram após o início do estado de calamidade público, isto é, a partir de 20/03/2020. Esta regra está prevista no art. 6º da lei nº 14.010/2020 que diz “as consequências decorrentes da pandemia do coronavírus (Covid-19) nas execuções dos contratos […], não terão efeitos jurídicos retroativos”.
Assim, se uma pessoa teve seu contrato de trabalho rompido a partir do mês de Janeiro de 2020, a princípio não há segurança de que o Juiz poderá aceitar sua justificativa em relação a um eventual impacto econômico negativo causado pela Covid-19.
b) Os fatos que não poderão ser considerados imprevisíveis
Não pode ser considerado como fato imprevisível a “o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário”, conforme prevê o art. 7º da lei nº 14.010/2020.
Assim, ainda que a inflação, a troca da moeda ou a desvalorização do real tenha ocorrido após o início do período fixado pelo decreto legislativo, não poderá a pessoa que quer finalizar ou rever o contrato, utilizar tais argumentos.
c) A impossibilidade do Juiz conferir ordem de despejo de forma liminar (esta restrição de concessão da liminar do despejo teve efeito até 30 de outubro de 2020).
Em primeiro lugar, uma ordem de despejo de forma liminar ocorre quando o dono do imóvel pede a devolução do imóvel alugado ao juiz e sendo demonstrado de forma inequívoca as condições da locação, atraso no aluguel, entre outras. O juiz confere o despejo antes mesmo do locador do imóvel receber a comunicação para se defender no processo. O art. 9º da lei 11.040/2020 registra que não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo” nos casos de:
- descumprimento do acordo para desocupação dentro do prazo mínimo de seis meses;
- contrato verbal ou escrito por prazo indeterminação que foi finalizado por motivo relacionado ao emprego do locador;
- permanência do sublocatário (pessoa que subloca o imóvel) após o término do contrato de locação com o locatário;
- após o término da locação não residencial caso a ação de despejo tenha sido promovida no prazo de 30 dias após o término do contrato ou da notificação que deu notícia ao desejo do locador reaver o imóvel;
- por falta de pagamento de aluguel quando não houver caução. As hipóteses em que se admitem o despejo de forma liminar está prevista no art. 59 da lei nº 8.245/91.
As ordens de despejos também têm sido negadas pelos Juízes, sob a justificativa de que o deslocamento de funcionários do Poder Judiciário e da Polícia Militar para o imóvel, pode ampliar a contaminação do vírus.
Vale lembrar que as alterações inseridas pela lei nº 14.010/2020, que tratamos até aqui, se aplicam aos casos em que as mudanças imprevistas têm como justificativa a própria pandemia. Contudo, caso existam outras situações imprevistas, já existem soluções prévias na lei para a solução destas questões.
É possível renegociar os aluguéis?
Os impactos econômicos gerados pela Covid-19 afetam ambos os contratantes em contrato de locação, já que o recebimento do aluguel depende que a outra parte possua dinheiro para pagar. Em muitos casos, vale muito a pena preservar a relação locatícia quando os inquilinos sempre pagaram os aluguéis em dinheiro e não ofertam qualquer problema aos locadores. Neste contexto, para a resolução de impasses criados, deve prevalecer a boa fé e o bom senso, para que as partes, de forma amigável, renegociem os moldes do contrato e diminua os prejuízos que os dois lados poderão suportar.
Dentre essas mudanças está a possibilidade de renegociação nas relações contratuais entre locatários e locadores. Apesar de nossa cultura ser pautada no conflito judicial, nos últimos anos tem havido um salto positivo nas resoluções extrajudiciais (fora do processo) nos contratos de locação. Esta premissa encontra amparo no art. 479, do Código Civil que registra que a “resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato”.
Ademais, a lei de locação de imóveis urbanos n° 8.245/91, prevê em seu art. 18 a possibilidade de as partes fixarem um novo valor de comum acordo para o aluguel, além de inserir ou modificar cláusulas de reajuste nos contratos. Com isso, as partes podem renegociar livremente seus contratos, pactuando cláusulas temporárias que possam dirimir os prejuízos causados para ambas as partes.
Essa é uma alternativa interessante, já que um processo judicial possui um tempo de extensão indefinido, sendo certo que a própria discussão poderá ser alavancada por anos, em função de recursos. Vale lembrar que os tribunais brasileiros têm negado ordem de despejo, decidindo em síntese, que o despejo neste momento seria um agravante à saúde pública, já que o isolamento social é uma das principais medidas de contenção da Covid-19.
Conclusão
Apesar das expectativas quanto às medidas de contenção e prevenção do novo coronavírus, realizadas no ano de 2020, o ano de 2021 teve seu início similar às incertezas do ano anterior, principalmente no que se refere ao isolamento social e as medidas sanitárias de fechamento de comércios, restaurantes, escolas, escritórios, entre outros.
As alterações legislativas propostas, trazem em seu conteúdo resoluções pontuais para o período e buscam resolver impasses criados pelas partes, quando o acordo extrajudicial não resolver o conflito. Diante das incertezas do período e baseado na solidariedade, é saudável que as próprias partes contratantes encontrem saídas justas baseadas nas razões de cada um. Caso isso não seja possível, realizar uma ação judicial com base na lei 14.020/20.
Referências
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm> . Acesso em: 16/03/2021.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm> . Acesso em: 16/03/2021.
BRASIL. Lei nº 14.010, de 10 de junho de 2020. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2020/lei/L14010.htm> . Acesso em: 16/03/2021.
